Ako na investovanie do nehnuteľnosti? Nad týmito faktormi by ste sa mali zamyslieť

Ako na investovanie do nehnuteľnosti? Nad týmito faktormi by ste sa mali zamyslieť

Súčasný stavebný boom a markantný nárast cien nehnuteľností v niektorých lokalitách a mestách v SR podnecuje mnohých drobných investorov k tomu, aby si ako investíciu do budúcnosti, poistku na dôchodok zaobstarali byt, resp. rodinný dom.

Popri tom existuje veľa faktorov ovplyvňujúcich výnosnosť takejto investície, a tým aj efektivitu vynaložených zdrojov, ktorým treba venovať pozornosť.

Naviac, drobný investor musí pri obhospodarovaní, prevádzke nehnuteľnosti vynaložiť počas doby investovania (vlastníctva nehnuteľnosti) nemalú dávku času a vlastného úsilia.

Lokalita, lokalita a lokalita

Nie je jednoduché zadefinovať univerzálne podmienky a pravidlá, ktoré bezpečne vedú k zhodnoteniu takejto investície. Najpodstatnejším kritériom z nich je poloha. Poloha v rámci štátu, regiónu, v rámci mesta, resp. v konkrétnej štvrti. Faktor polohy v sebe skrýva potenciál pre budúce zhodnotenie prejavujúci sa výškou nájomného počas doby trvania investície a ziskom rovnajúcim sa rozdielu predajnej a kúpnej ceny, ktorý je oddiskontovaný mierou inflácie a počtom rokov vlastníctva pri ukončení investície.

V praxi to znamená, či zisk z predaja je dostatočne vysoký a uspokojivý aj pri zohľadnení počtu rokov a nárastu všeobecnej cenovej hladiny. A práve preto najvážnejšie riziko pre investora je ukryté v správnom výbere lokality.

Potenciál do budúcnosti

Čaro takejto investície spočíva v odhade, ktorá oblasť je v súčasnosti v porovnaní s inými relatívne lacnejšia, ale má v horizonte niekoľkých rokov vyšší rastový potenciál ako ostatné.

Potenciál na zhodnotenie sa skrýva v atraktivite danej lokality v budúcnosti. Tá môže byť ovplyvnená napr. novou výstavbou v blízkosti, novými možnosťami zamestnania, lepšou občianskou vybavenosťou, dobrou infraštruktúrou, možnosťami oddychu, kultúry, aktívneho športovania a zábavy… Od momentálneho dopytu po nehnuteľnostiach v danej lokalite sa odvíja vstupný náklad – výška investície. Čím lepšia poloha, čím žiadanejšia lokalita v súčasnosti, tým vyššia vstupná investícia vo forme kúpnej ceny.

Očakávané náklady

Výšku výnosu z investície počas prenájmu iným subjektom, a od toho sa odvíjajúce celkové zhodnotenie, ovplyvňuje suma nákladov spojených s údržbou, správou nehnuteľnosti, náklady na obnovovacie investície, ktoré sú vynútené amortizáciou – fyzickým opotrebením nehnuteľnosti.

V praxi to znamená, že ak je potrebné napr. renovovať fasádu, zatepliť, opraviť strechu, zrekonštruovať výťahy resp. spoločné priestory, tento nárast výdavkov spojených s vlastníctvom nehnuteľnosti nie je možné v plnej výške preniesť do zvýšeného nájomného. Tým klesá čistý mesačný príjem z nájmu, čo sa odzrkadlí v nižšom ročnom zhodnotení investovanej sumy – kúpnej ceny.

Rovnako prílišná fluktuácia nájomníkov, existencia „prázdnych mesiacov“, poplatky pre realitné kancelárie za sprostredkovanie nájmu, to všetko tvorí náklady, ktoré znižujú výnosnosť investície.

Zdroj: pixabay.com

Riziko externých faktorov

Zároveň existujú riziká externých faktorov, ktoré nevieme regulovať, no vplývajú na zhodnocovanie. Možno sem zaradiť pohyb úrokovej miery – rast úrokových sadzieb relatívne znehodnocuje výnos z nehnuteľnosti, lebo v komerčných bankách rastú úrokové sadzby z vkladov a ich percentuálny ročný výnos sa približuje ročnej miere zhodnotenia investície do nehnuteľnosti.

V dôsledku ďalších faktorov ako pokles dopytu po prenájmoch vďaka zvýšenej výstavbe novostavieb, a tým zvýšeného množstva iných voľných nehnuteľností, alebo pokles dopytu po nehnuteľnostiach v súvislosti s makroekonomickým vývojom a recesiou hospodárstva, treba rátať s možnými nižšími čistými výnosmi.

Investovanie do nehnuteľností teda nie je také jednoduché, ako sa na prvý pohľad zdá. Neistota spočíva nie v tom, či je možné zhodnotiť peňažné prostriedky ale koľko. Malo by ísť predovšetkým o dlhodobé ukladanie finančných prostriedkov, vtedy je efektivita takéhoto podnikania najvyššia.

Spolupráca s REINS

Spoločnosť REINS sa venuje investovaniu a zhodnocovaniu nehnuteľností už niekoľko rokov. Okrem investičného poradenstva však ponúka svojim partnerom aj výkup ich nehnuteľnosti bez čakania, on-line, čím ponúka investorom časovú výhodu peňazí. Hotovosť a možnosť investície dnes má za istých podmienok vyššiu hodnotu ako očakávaný peňažný tok v budúcnosti.

Odborne vzdelaní a vyškolení pracovníci REINS profesionálne konzultujú možné prínosy a riziká takéhoto investovania so svojimi klientami. Každý klient má svoje špecifické potreby a predstavy ( očakávania) a väčšinou obmedzenú výšku finančnej hotovosti, a preto je potrebné pripraviť individuálny plán prispôsobený investičnému profilu klienta a vopred ho oboznámiť s možnými rizikami, aby sa predišlo sklamaniam. Investícia do nehnuteľnosti je investícia v dlhodobom horizonte a právom si zasluhuje náležitú pozornosť.

O autorovi:

Ing. Miroslav Tučník, PhD.
Investment manager REINS

Súvisiace články

Najdôležitejšie otázky, ktoré by ste sa mali spýtať pri výbere realitného makléra

Ak sa chystáte predať nehnuteľnosť a robíte tak po prvýkrát v živote, pripravili sme pre v...

Čítať viac

Ako na investovanie do nehnuteľnosti? Nad týmito faktormi by ste sa mali zamyslieť

Súčasný stavebný boom a markantný nárast cien nehnuteľností v niektorých lokalitách a mest...

Čítať viac

Dá sa nehnuteľnosť predať cez internet, alebo radšej zvoliť klasický spôsob predaja?

Možno ste už niekedy predávali nehnuteľnosť, alebo hľadáte spôsob akým ju začať predávať....

Čítať viac